Quanto vale o aluguel de um imóvel comercial no Mossunguê? Entenda os fatores
Definir o aluguel de um imóvel comercial exige uma análise diferente daquela utilizada em uma locação residencial.
Para o proprietário, não basta pesquisar quanto custa uma sala semelhante e reproduzir o valor. Empresas e profissionais analisam o imóvel a partir de outros critérios, como localização, acesso, estrutura, imagem corporativa, custo mensal e adequação ao tipo de atividade.
No Mossunguê, essa análise ganha ainda mais importância em imóveis comerciais que estão inseridos em regiões de forte conexão com outras áreas de Curitiba.
A pergunta, portanto, não deveria ser apenas “quanto posso cobrar?”
Uma pergunta mais útil é:
“Qual valor posiciona meu imóvel de maneira competitiva para o público empresarial que ele consegue atender?”
Essa diferença ajuda o proprietário a olhar para o imóvel como um ativo de geração de renda, e não simplesmente como um espaço que precisa ser anunciado.
O que realmente define o valor de um imóvel comercial?
O valor de locação de um imóvel comercial resulta da combinação de diversos fatores.
Entre os principais estão:
localização;
facilidade de acesso;
visibilidade;
área útil;
distribuição dos ambientes;
estado de conservação;
estrutura do edifício;
vagas e estacionamento;
condomínio;
IPTU;
padrão construtivo;
perfil dos imóveis concorrentes;
público empresarial potencial.
Nenhum desses fatores deve ser analisado isoladamente.
Uma localização excelente não compensa necessariamente uma estrutura inadequada para determinado negócio. Da mesma forma, uma área ampla não significa automaticamente que o imóvel terá um aluguel proporcionalmente maior.
O proprietário precisa entender como o conjunto é percebido pelo mercado.
A localização do Mossunguê pode ser um componente importante do posicionamento
Quando se fala em imóvel comercial no Mossunguê, não basta utilizar o bairro como referência geográfica.
É necessário analisar a posição do imóvel dentro do próprio bairro.
A facilidade de acesso às principais vias, a proximidade de outros polos comerciais e a conexão com diferentes regiões de Curitiba podem influenciar o perfil das empresas interessadas.
Na referência utilizada para este artigo, o imóvel está localizado na Rua João Nicco, em uma posição de esquina e entre importantes vias como a Rua Professor Viriato Parigot de Souza e a Rua Deputado Heitor Alencar Furtado. A própria estrutura da localização é apresentada como estratégica para acesso a diferentes regiões da cidade.
Para o proprietário, isso significa que a análise deve ir além de simplesmente escrever “Mossunguê” no anúncio.
É preciso entender qual valor aquela localização entrega para uma empresa.
Visibilidade pode ter importância para determinados negócios
Um imóvel comercial de esquina pode apresentar uma característica que não aparece quando analisamos apenas a metragem: maior destaque urbano.
Isso pode ser relevante para determinadas empresas.
Negócios que recebem clientes, possuem uma marca que precisa ser percebida ou dependem de uma localização facilmente identificável podem atribuir importância diferente à visibilidade.
Por outro lado, uma empresa que utiliza o espaço exclusivamente como escritório interno pode dar maior peso a outros fatores.
Portanto, visibilidade não deve ser tratada como um aumento automático no aluguel.
Ela é um elemento de posicionamento.
A pergunta correta é:
Existe um público empresarial disposto a atribuir valor a essa característica?
Área grande precisa estar associada a uma finalidade
Um dos dados mais evidentes da referência é a área de 186 m² úteis.
Mas, para um artigo direcionado ao proprietário, a metragem isolada não é o ponto principal.
Uma área maior pode representar vantagem quando oferece flexibilidade de ocupação.
No conjunto utilizado como referência, são três salas amplas e integradas, com comunicação interna entre os ambientes, além de três lavabos e uma copa.
Essa configuração pode permitir diferentes possibilidades de organização.
Uma empresa pode utilizar uma sala para atendimento, outra para equipe administrativa e outra para reuniões, por exemplo.
Outro negócio pode preferir integrar todos os ambientes.
O valor está justamente na flexibilidade que a configuração oferece ao ocupante.
Estrutura corporativa pode mudar a percepção do imóvel
Existe uma diferença entre alugar apenas uma área física e oferecer um ambiente que já possui uma estrutura voltada ao uso empresarial.
Na referência analisada, o empreendimento conta com hall de entrada, sala de reunião, auditório, solarium e estacionamento rotativo, além de áreas comuns decoradas e equipadas.
Esses elementos podem ser relevantes para empresas que recebem clientes, realizam reuniões ou precisam transmitir determinada imagem profissional.
Isso não significa que todos os negócios terão a mesma percepção de valor.
Uma pequena empresa pode considerar alguns recursos pouco importantes, enquanto uma empresa que recebe clientes regularmente pode enxergar a estrutura de maneira diferente.
Por isso, o proprietário precisa identificar qual público valoriza o produto que possui.
Condomínio e IPTU precisam entrar na estratégia
Em um imóvel comercial, o custo mensal não é composto apenas pelo aluguel.
Condomínio e IPTU podem representar uma parcela relevante do custo de ocupação.
Na referência utilizada, o aluguel informado é de R$ 18.000 mensais, enquanto o condomínio é de R$ 2.420 e o IPTU informado é de R$ 1.205.
Isso representa uma questão importante de posicionamento.
Quando uma empresa analisa um imóvel, ela não necessariamente compara apenas os R$ 18.000 de aluguel.
Ela pode considerar o custo total para manter aquela operação.
Por isso, o proprietário precisa conhecer não apenas o preço que pretende cobrar, mas também como o custo total de ocupação se compara às alternativas existentes.
O aluguel mais alto nem sempre representa o melhor posicionamento
É natural que o proprietário queira obter a maior renda possível com seu patrimônio.
Porém, em imóveis comerciais, preço e liquidez precisam ser analisados em conjunto.
Imagine dois imóveis semelhantes.
Um apresenta aluguel mais elevado, mas possui estrutura superior.
Outro apresenta preço menor, porém oferece menos recursos.
Nesse cenário, o imóvel mais caro pode continuar competitivo porque entrega mais valor para determinado público.
Agora imagine um terceiro imóvel com preço elevado, mas estrutura e localização semelhantes aos concorrentes.
Nesse caso, o preço pode se transformar em uma barreira.
A questão não é descobrir qual imóvel é “mais barato”.
É entender qual relação entre preço e entrega faz sentido para o público empresarial.
O proprietário deve conhecer o público do imóvel
Um erro frequente na locação comercial é tentar atingir “qualquer empresa”.
Quanto maior e mais estruturado o imóvel, mais importante pode ser entender seu público potencial.
Um conjunto comercial com ambientes amplos e estrutura corporativa pode ser adequado para empresas que precisam de:
salas para equipes;
espaços de reunião;
atendimento a clientes;
ambiente profissional para colaboradores;
estrutura de apoio;
localização estratégica;
imagem corporativa.
Dependendo das características e das regras aplicáveis, diferentes segmentos podem avaliar o imóvel.
Mas isso não significa que todos terão a mesma disposição para pagar.
O preço precisa estar alinhado ao público que efetivamente encontra valor naquela estrutura.
Estrutura do edifício também participa da percepção de valor
Quando uma empresa escolhe um endereço, ela não está avaliando somente os metros quadrados internos.
O edifício também faz parte da experiência.
Hall de entrada, áreas comuns, sala de reunião, auditório, estacionamento e conservação podem influenciar a percepção de profissionalismo.
No caso da referência, o empreendimento possui uma proposta contemporânea e áreas comuns entregues decoradas e equipadas.
Para o proprietário, esse tipo de informação pode ser utilizado para posicionar corretamente o ativo.
Mas existe uma diferença importante:
ter estrutura não significa necessariamente cobrar mais.
A estrutura precisa ser relevante para o público que se pretende atrair.
O preço dos concorrentes precisa ser interpretado
Pesquisar imóveis semelhantes é fundamental.
Mas simplesmente encontrar três ou quatro anúncios e calcular uma média pode gerar uma falsa sensação de precisão.
O proprietário precisa perguntar:
Os imóveis estão realmente na mesma região?
Possuem padrão semelhante?
Têm estrutura corporativa comparável?
O condomínio é parecido?
A área é equivalente?
Possuem estacionamento ou facilidade de acesso semelhante?
Estão em edifícios com padrão semelhante?
Atendem ao mesmo perfil de empresa?
Somente depois dessas perguntas a comparação começa a fazer sentido.
Preço anunciado não é necessariamente preço de locação
Outro ponto importante é diferenciar o valor pedido do resultado efetivamente alcançado.
Um anúncio representa uma expectativa de preço.
Não necessariamente representa o valor pelo qual o contrato será fechado.
Um imóvel pode permanecer anunciado durante determinado período justamente porque seu posicionamento não está encontrando aderência entre preço e público.
Isso não significa automaticamente que o preço esteja errado.
Pode haver outros fatores envolvidos.
Mas, para o proprietário, o comportamento do imóvel no mercado é uma informação importante para reavaliar a estratégia.
Vacância também precisa entrar na conta
Imagine um proprietário que pretende receber R$ 20 mil por mês.
Se o imóvel permanece vazio durante vários meses porque o preço está acima do que o público empresarial considera adequado, o valor nominal mais alto pode não resultar no melhor retorno anual.
Essa é uma das razões pelas quais a liquidez precisa fazer parte da análise.
O proprietário deve considerar:
Quanto quero receber?
Mas também:
Quanto tempo estou disposto a manter o imóvel vazio?
E ainda:
Qual é o custo de manter esse ativo sem renda?
A resposta pode alterar a estratégia de preço.
O imóvel comercial precisa ser apresentado como solução empresarial
Uma sala comercial não deve ser apresentada apenas como uma lista de características.
O proprietário precisa entender qual problema empresarial aquele imóvel ajuda a resolver.
Uma empresa pode procurar:
endereço estratégico;
espaço para crescimento;
ambiente profissional;
salas independentes;
local para reuniões;
facilidade de acesso;
estrutura para receber clientes;
estacionamento para visitantes.
Quando essas características são identificadas, a comunicação deixa de ser puramente descritiva.
Passa a mostrar por que o imóvel pode fazer sentido para determinada operação.
Isso também ajuda a atrair um público mais compatível.
O que analisar antes de definir o aluguel?
Antes de colocar um imóvel comercial no mercado, o proprietário pode utilizar um roteiro simples.
1. Localização
Analise o endereço, as principais vias de acesso e a relação com os polos comerciais da região.
2. Estrutura
Observe área, distribuição dos ambientes, banheiros, copa e possibilidades de adaptação.
3. Edifício
Avalie hall, elevadores, áreas comuns, segurança, estacionamento e demais recursos.
4. Custos
Some aluguel, condomínio, IPTU e outras despesas relevantes.
5. Público
Defina quais tipos de empresas têm maior aderência ao imóvel.
6. Concorrência
Compare apenas imóveis realmente semelhantes.
7. Apresentação
Verifique se fotos, conservação e descrição são compatíveis com o posicionamento desejado.
8. Liquidez
Considere o equilíbrio entre retorno pretendido e possibilidade de ocupação.
Esse processo oferece uma visão mais completa do patrimônio.
O imóvel de maior valor exige uma análise ainda mais cuidadosa
Quanto maior o valor mensal de locação, mais importante tende a ser a justificativa do posicionamento.
No imóvel de referência, por exemplo, o aluguel informado é de R$ 18.000 mensais.
Um valor nessa faixa não deve ser analisado isoladamente.
É necessário compreender o que está sendo entregue em troca desse custo: área, localização, estrutura, padrão do empreendimento, flexibilidade e recursos corporativos.
Para um imóvel comercial de maior porte, a pergunta deixa de ser apenas:
“Quanto custa o metro quadrado?”
E passa a ser:
“Que tipo de operação empresarial esse espaço consegue atender e qual valor esse público atribui à estrutura oferecida?”
Essa é uma análise muito mais próxima da realidade de uma decisão empresarial.
Antes de anunciar, entenda o ativo
Um imóvel comercial no Mossunguê pode ter características capazes de diferenciá-lo dentro do mercado, mas esses diferenciais precisam ser interpretados.
Localização estratégica, visibilidade, área ampla, salas integradas, estrutura de reuniões, auditório e estacionamento são elementos que podem ter importância para determinados públicos.
O papel do proprietário é entender como essas características se relacionam com o mercado.
O objetivo não deve ser simplesmente colocar o maior preço possível no anúncio.
Da mesma forma, reduzir o aluguel antecipadamente não é necessariamente a solução.
Uma boa estratégia começa pela compreensão do ativo, passa pela comparação correta e chega ao posicionamento adequado.
Como a Noruega pode orientar o proprietário
Se você possui um imóvel comercial no Mossunguê e está avaliando colocá-lo para locação, uma análise profissional pode ajudar a compreender como o ativo deve ser posicionado diante do mercado.
A Imobiliária Noruega atua há 30 anos no mercado imobiliário de Curitiba, trabalhando com venda, locação e avaliação de imóveis. A análise pode considerar localização, características físicas, estrutura do empreendimento, custos, concorrência e perfil dos potenciais ocupantes.
Para o proprietário, o objetivo é tomar uma decisão baseada em critérios e não apenas na comparação superficial de anúncios.
Antes de anunciar, é preciso entender o ativo.