Como saber se o aluguel do seu sobrado na Barreirinha está adequado?
Para muitos proprietários, definir o aluguel parece ser uma questão de encontrar imóveis semelhantes e copiar os valores encontrados.
Mas essa estratégia pode esconder diferenças importantes.
Um sobrado pode ter uma configuração muito diferente de outro imóvel com a mesma quantidade de quartos. Área construída, distribuição dos ambientes, vagas, espaço externo, churrasqueira, suíte e conservação interferem na percepção de valor.
Por isso, o proprietário deve analisar o imóvel como um conjunto.
O primeiro passo é identificar os concorrentes
O melhor comparativo não é necessariamente o imóvel mais próximo.
É aquele que disputa o mesmo público.
Para isso, analise:
localização;
área útil;
dormitórios;
suítes;
vagas;
distribuição dos ambientes;
área externa;
conservação;
padrão construtivo.
O imóvel utilizado como referência possui 108 m² úteis, três quartos, uma suíte e duas vagas, além de sala ampla, cozinha, área de serviço e espaço externo com churrasqueira.
Embora o endereço seja utilizado como referência para o artigo, o objetivo não é transformar essas informações em anúncio, mas demonstrar como um proprietário pode analisar seu patrimônio.
A planta pode influenciar a percepção de valor
Um dos fatores mais difíceis de comparar é a distribuição dos ambientes.
Duas propriedades podem possuir áreas semelhantes, mas oferecer experiências de uso diferentes.
Uma sala ampla, cozinha funcional, quartos bem distribuídos e área externa podem contribuir para a percepção de praticidade.
Para famílias, por exemplo, a existência de espaços bem definidos pode ter importância maior do que uma diferença pequena de metragem.
Vagas e área externa também entram na análise
Garagem e espaço externo são elementos que devem ser observados.
O imóvel de referência possui espaço para dois veículos e uma área externa com churrasqueira.
Esses elementos podem ajudar a diferenciar o imóvel diante de outras opções.
Mas, novamente, o proprietário deve evitar atribuir um valor arbitrário a cada característica.
O mais importante é verificar como imóveis concorrentes estão posicionados.
Como identificar um aluguel acima do mercado?
Não existe uma única fórmula.
Porém, alguns sinais merecem atenção.
Se o imóvel permanece anunciado durante um período prolongado e recebe pouca procura, pode ser necessário revisar a estratégia.
Antes de alterar o preço, vale avaliar apresentação, fotos, descrição, canais de divulgação e público alcançado.
Se o imóvel recebe visitas, mas não evolui para propostas, pode haver uma diferença entre aquilo que o proprietário considera valor e aquilo que os interessados estão percebendo.
Conservação pode influenciar a decisão
Uma propriedade bem conservada tende a facilitar a compreensão do valor pelo interessado.
Isso não significa necessariamente fazer uma grande reforma.
Pequenos reparos, limpeza, pintura e organização podem melhorar a apresentação.
Antes de investir, porém, o proprietário deve avaliar se aquela melhoria realmente contribui para a competitividade do imóvel.
O aluguel deve considerar o objetivo do proprietário
Alguns proprietários buscam maximizar a renda mensal.
Outros preferem reduzir o risco de vacância.
Há ainda quem esteja interessado em preservar o imóvel para uma futura venda.
A estratégia de locação precisa considerar esse objetivo.
Não existe um valor universalmente correto para todos os proprietários.
O que existe é uma relação entre preço, procura, características do imóvel e objetivo patrimonial.
Erros que podem prejudicar a locação
Evite:
copiar o valor de outro sobrado;
considerar apenas a metragem;
ignorar conservação;
não analisar a concorrência;
supervalorizar reformas;
deixar a apresentação em segundo plano;
alterar o preço sem entender a causa da baixa procura.
Antes de definir o aluguel, analise o patrimônio
O imóvel utilizado como referência mostra como área, quartos, suíte, vagas, distribuição e espaço externo podem formar um conjunto.
A precificação precisa considerar essa combinação.
Se você possui um sobrado na Barreirinha e está avaliando colocá-lo para locação, compreender o posicionamento do imóvel antes de anunciar pode ajudar a tomar uma decisão mais consciente. A Noruega trabalha essa análise dentro de uma estrutura de assessoria imobiliária.