Como definir o aluguel de um conjunto comercial no Centro de Curitiba?
Um conjunto comercial localizado no Centro de Curitiba pode atender diferentes tipos de empresas, escritórios, consultórios e profissionais.
Mas essa diversidade também torna a precificação mais complexa.
O proprietário precisa entender não apenas quanto outros imóveis estão cobrando, mas quais características fazem determinado conjunto ser competitivo diante das alternativas disponíveis.
Localização, acesso, andar, elevadores, divisão interna, iluminação, condomínio e facilidade para clientes são alguns dos elementos que precisam ser analisados.
A localização central é suficiente para justificar o preço?
Não.
Estar no Centro pode ser uma característica importante, mas o proprietário precisa analisar exatamente onde o imóvel está localizado e como é o acesso.
O imóvel utilizado como referência está na Rua Monsenhor Celso, próximo à Praça Carlos Gomes e ao Calçadão da Rua XV de Novembro.
A região possui comércio, bancos, restaurantes, serviços e transporte público.
Essas características ajudam a contextualizar o imóvel, mas não determinam sozinhas o valor de aluguel.
O perfil do negócio muda a percepção de valor
Uma empresa que recebe muitos clientes pode valorizar localização e acesso.
Um escritório com poucos atendimentos presenciais pode priorizar custo e funcionalidade.
Um consultório pode precisar de privacidade, iluminação e distribuição adequada.
Por isso, o proprietário deve pensar no público antes de estabelecer o preço.
A configuração interna também conta
O conjunto utilizado como exemplo possui aproximadamente 61 m² úteis, recepção, duas salas privativas, banheiro e divisórias internas.
Esse tipo de configuração pode atender diferentes atividades profissionais.
Mas a funcionalidade precisa ser analisada em relação ao público.
Uma divisão interna que facilita determinado tipo de escritório pode ser pouco interessante para outro negócio.
O condomínio precisa entrar na comparação
O conjunto possui condomínio informado de R$ 760,00.
Esse valor representa uma parte importante do custo mensal de ocupação.
Para o locatário, a decisão não é baseada apenas no aluguel.
Por isso, o proprietário que compara imóveis deve observar o custo total.
Um conjunto com aluguel semelhante pode ser mais ou menos competitivo dependendo do condomínio e de outras despesas.
O andar pode influenciar a decisão
O imóvel está localizado no 10º andar e possui acesso por escada no último lance, pois o elevador atende até o andar inferior.
Esse é um exemplo de característica que precisa ser considerada de forma objetiva.
Para alguns usuários, isso pode representar uma questão relevante de acessibilidade.
Para outros, pode ter menor impacto.
O proprietário deve conhecer essas características e entender como elas posicionam o imóvel diante dos concorrentes.
Como comparar conjuntos comerciais no Centro?
Observe:
localização;
metragem;
andar;
acesso;
elevadores;
número de salas;
banheiro;
estado de conservação;
condomínio;
facilidade para clientes;
perfil de ocupação.
Quanto mais próximos forem os imóveis comparados, mais útil será a análise.
O imóvel vazio gera outro tipo de custo
Um conjunto comercial desocupado deixa de gerar receita enquanto permanece disponível.
Por isso, o proprietário precisa equilibrar expectativa de aluguel e possibilidade de locação.
Isso não significa reduzir automaticamente o preço.
Significa acompanhar a resposta do mercado.
Se o imóvel recebe contatos e visitas, mas nenhuma proposta, vale investigar as objeções.
Se não recebe praticamente nenhuma procura, é necessário avaliar preço, divulgação, apresentação e público.
Erros de precificação comercial
Evite:
usar somente o metro quadrado;
copiar o preço de outro conjunto;
ignorar condomínio;
desconsiderar acessibilidade;
não considerar o público;
supervalorizar localização;
ignorar características do edifício;
manter o mesmo preço sem analisar a procura.
Antes de anunciar, entenda o ativo
O conjunto comercial do Centro deve ser analisado pela combinação entre localização, estrutura, acesso e custo de ocupação.
No exemplo utilizado, a proximidade com a Praça Carlos Gomes e a Rua XV, a configuração interna e o condomínio ajudam a construir essa análise.
Se você possui um conjunto comercial no Centro de Curitiba e está avaliando colocá-lo para locação, compreender como o imóvel se posiciona diante dos concorrentes pode ajudar a definir uma estratégia mais consciente. A Noruega trabalha essa análise dentro de uma estrutura de assessoria imobiliária.